Les bailleurs peuvent se retrouver confronter à des manquements locatifs dans le chef de leur(s) locataire(s) lors de l’exécution du contrat de bail. Pensez par exemple au cas où le locataire ne paie pas son loyer ou ses charges, en cas de tapage nocturne incessant ou en l’absence d’entretien du bien pris en location,... En tant que bailleur, il faut être réactif par rapport aux manquements contractuels de son locataire et ce, pour tenter de régler le litige à l’amiable et dans les meilleurs délais.
Il est important de noter que la violation par le locataire de ses obligations contractuelles n’autorise pas le bailleur à procéder automatiquement à son expulsion. L’expulsion ne pourra en effet intervenir que si le bailleur obtient un titre devant le Juge de paix compétent qui n’autorisera l’expulsion que si les manquements locatifs sont assez graves dès lors que la constitution belge prévoit à tout individu un droit à un logement décent.
Que faut-il donc faire en tant que bailleur ? Ci-après, nous allons décrire succinctement les étapes à suivre pour régulariser la situation et, dans certains cas, être autorisé à expulser son locataire.
Discussion avec son locataire
Dans un premier temps, il peut être judicieux de prendre contact rapidement avec votre locataire pour obtenir des informations quant à sa situation et aux raisons pour laquelle il n’a pas payé son loyer (oubli, contestation, difficultés financières passagères, etc…). Cela permettra de tenter de trouver directement une solution.
Envoi d’une mise en demeure
Si malheureusement, la situation ne s’améliore pas et que les manquements subsistent, il convient d’adresser à votre locataire une mise en demeure en l’enjoignant de respecter ses obligations contractuelles. La mise en demeure doit être adressée par courrier recommandé à chaque signataire du contrat de bail et / ou à chacun des époux ou cohabitants légaux. Par ailleurs, pour interrompre la prescription il est indispensable que la mise en demeure respecte les prescrits de l’article 2244 du Code civil (https://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_loi/change_lg.pl?language=fr&la=F&cn=1804032135&table_name=loi).
Procédure de conciliation
Suite à l’envoi de la mise en demeure et dans l’hypothèse où votre locataire ne régularise pas la situation, le Code judiciaire impose au bailleur de lancer une procédure en conciliation devant le Juge de paix.
Ladite procédure peut être introduite au greffe de la Justice de paix compétente, directement par le bailleur, qui n’a pas d’obligation de se faire assister par un avocat, et est gratuite.
Lors de cette procédure, le Juge de paix a un rôle de conciliateur et essaie de faciliter l’accord entre parties.
Si un accord se dégage dans le cadre de la conciliation, le Juge de paix entérinera l’accord dans un procès-verbal, qui aura la même valeur qu’un jugement. Si tel n’est pas le cas, il actera un procès-verbal de non conciliation.
Procédure judiciaire
En cas d’échec de la conciliation, il revient alors au bailleur d’introduire une procédure judiciaire devant la Justice de paix compétente. Cette procédure peut être introduite soit par la comparution volontaire des deux parties, soit par requête introduite par le bailleur, soit encore par citation signifiée par huissier au locataire.
Une date d’audience sera alors communiquée au bailleur. Pendant l’audience, chaque partie présente ses arguments. A l’issue de la procédure, le Juge de paix pourra décider des mesures qu’il jugera nécessaires pour régulariser la situation et, dans certains cas, prononcera l’expulsion du locataire.
Exécution du jugement
Une fois que la procédure judiciaire est terminée et que le Juge de paix a prononcé son jugement, il faudra encore que le bailleur obtienne un titre exécutoire et, le cas échéant, qu’il fasse appel à un huissier de justice pour signifier le jugement et procéder à l’expulsion de son locataire.
Les étapes susvisées sont les étapes classiques à suivre en cas de violations contractuelles du locataire ; il va néanmoins de soi que chaque cas est différent et rempli de subtilités qu’il faudra déceler au fur et à mesure.
Si vous aussi vous devez faire face à des manquements contractuels de votre locataire, n’hésitez pas à nous contacter pour tout renseignement complémentaire.
Lauriane della FAILLE
Avocat
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